№ п/п	Наименование риэлтерского агентства	Наименование документа	Кол-во страниц
1	Агентство недвижимости Фирма «ТЕРРА»	Договор на оказание возмездных услуг	2
2	ООО «Агентство недвижимости Лендлорд»	Агентский договор о предоставлении эксклюзивных прав на совершение действий, направленных на продажу нежилого помещения с земельным участком.	4
3	ООО «Агентство недвижимости Лендлорд»	Агентский договор о предоставлении эксклюзивных прав на совершение действий, направленных на поиск арендаторов объекта недвижимости	4
4	ООО «Агентство недвижимости Лендлорд»	Возмездный договор на совершение действий, направленных на поиск покупателей объекта недвижимости	4
5	ООО «АНКОР-недвижимость»	Договор возмездного оказания услуг по приобретению недвижимости	2
6	ООО «АНКОР-недвижимость»	Договор возмездного оказания услуг по варианту аренда недвижимости делового назначения	2
7	ООО «АНКОР-недвижимость»	Договор на эксклюзивное обслуживание по варианту продажа недвижимости	2
8	ООО «Агентство недвижимости «Женева»	Договор об оказании посреднических услуг нанимателю объекта недвижимости	2
9	Агентство недвижимости «Титул» ИП Сосницкий Евгений Геннадьевич	Договор об оказании посреднических услуг покупателю квартиры (объекта недвижимости)	4
10	Агентство недвижимости «Титул» ИП Проскурина Светлана Семёновна	Договор об оказании посреднических услуг покупателю объекта недвижимости	4
11	Агентство недвижимости «АДАМС»	Агентский договор на обслуживание покупателя недвижимости	2 Приложение к договору на 1 стр.
12	Агентство недвижимости «АДАМС»	Договор на обслуживание арендодателя недвижимости	3
13	Агентство недвижимости «АДАМС»	Договор на обслуживание продавца недвижимости	3
14	Агентство недвижимости «АДАМС»	Агентский договор на обслуживание продавца недвижимости (отличается от дог. № 11)	3
15	ИП Золотова Мария Анатольевна	Договор об оказании посреднических услуг нанимателю недвижимости	2 Приложение к договору на 1 стр.
16	ООО Строительное агентство недвижимости «Дон-Спарк»	Договор об оказании информационно-консультативных услуг	2
17	ООО Агентство недвижимости «Стройкомплекс»	Предварительный договор купли-продажи	4
18	ИП Комогорова Тамара Павловна (Агентство недвижимости «Альтаир»)	Договор возмездного оказания услуг	2
19	Агентство недвижимости ООО «Кредо-Юг»	Договор возмездного оказания услуг	2
20	ООО Агентство недвижимости «Аспект-риэлтор»	Договор на оказание кон-сультационных и марке-тинговых услуг при про-даже объекта недвижи-мости (с предоставл-нием Исполнителю исключ. права на поиск покупателей)	4 Форма соглашения о задатке 2 Соглашение о цене 2
21	Агентство недвижимости «Форсаж»	Договор оказания информационных услуг	3 Приложение к договору на 1стр.
22	ИП Чернов Георгий Александрович	Договор информационно-абонентского обслуживания	2
23	ООО «Департамент недвижимости «ВАНТ»	Предварительный договор уступки прав требования	2
24	ООО «Департамент недвижимости «ВАНТ»	Обязательство по оплате вознаграждения	1
25	ООО «Приазовский Центр Недвижимости»	Договор-поручение на подготовку документов объекта недвижимости	1
26	ООО «Агентство недвижимости «Перспектива»	Договор поручения на поиск квартиры, домовладения для последующего найма/аренды	2
27	ООО «Риэлти»	Договор на оказание риэлторских услуг по поиску жилого помещения для найма	5
28	ООО «Агентство недвижимости «Новый Мир»	Договор на оказание риэлтерских услуг	2 Приложение Лист просмотров
29	ООО «Агентство недвижимости «Новый Мир»	Договор оказания информационных услуг	3 Приложение Акт приема-передачи информационных услуг
30	ИП Шпанкина Оксана Викторовна Агентство недвижимости «Авиньон»	Договор на оказание информационных услуг	3 Акт приема-передачи информационных услуг
31	ИП Шпанкина Оксана Викторовна Агентство недвижимости «Авиньон»	Договор поручения	2
32	ООО ЮКБ «Альянс»	Договор на оказание консультационных, информационных и юридических услуг при продаже предприятия.	3
33	ООО «Спектр»	Агентский договор (на управление недвижимым имуществом)	5

В результате правовой оценки 34 – х типовых договоров на оказание риэлтерских услуг, выявлены условия указанных договоров, применение которых может повлечь нарушение прав потребителя услуг:

1. В части представленных договоров предмет договора сформулирован неопределённо - указано, что «исполнитель обязуется оказать заказчику информационные услуги, направленные на приобретение объекта недвижимости и прав на него». В данном случае возникает неопределённость в содержании предоставляемой информации и её объеме.

Условия и порядок оказания конкретной услуги во многом зависит от того, какой именно договор заключает исполнитель с заказчиком (агентский, поручения или оказания услуг), поскольку от этого зависит объем прав и обязанностей сторон в договоре.

Согласно ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услугу лично.

Таким образом, если договор подписывается индивидуальным предпринимателем, то он должен исполнять его лично, в случае если договор заключает организация, то в договоре необходимо указывать лицо, которое будет его исполнять.

Многие риелторы не конкретизируют в договоре условие о вознаграждении в четко выраженном виде. Например, условие о вознаграждении во многих договорах выглядит так: «Стоимость услуг Исполнителя по договору согласовываются сторонами по каждому предложенному объекту отдельно и указываются в листе просмотров» либо условие об оплате вообще отсутствует.

НАЛИЧИЕ В ДОГОВОРАХ УСЛОВИЙ

О ПОРЯДКЕ ОПЛАТЫ ОКАЗЫВАЕМЫХ УСЛУГ

Так, условия о размере и порядке оплаты по договору четко не определены в 4 договорах (12,5% от общего числа договоров).

Стоимость услуг определена в процентном соотношении от стоимости объекта недвижимости в 19 договорах (55%).

В твердой денежной сумме условие об оплате содержится в 11 договорах (32,5 %).

В некоторых случаях цена может быть признана существенным условием договора возмездного оказания услуг. При несогласовании данного условия договор может быть признан судом незаключенным (ст. 432 ГК РФ), права и обязанности по нему не возникнут.

Однако существуют разъяснения Верховного Суда РФ по данному вопросу, учитывая, что Закон о защите прав потребителей регулирует только возмездные отношения. Так, в случае отсутствия в договоре оказания услуг цены договора, данный договор не становится недействительным. Просто риэлтерское агентство, которое оказывало услуги, получает право требовать оплату исходя из стоимости аналогичных услуг при сравнимых обстоятельствах. Закон о защите прав потребителей применим и в этой ситуации, и при обнаружении недостатков услуги Заказчик услуг может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

2.Одним из обязательных условий договора является срок оказания услуг и ответственность за нарушение срока оказания услуг. Во всех представленных на изучение договорах риэлтерские агентства не указывают сроки оказания услуг, что указывает на отсутствие условия об ответственности исполнителя услуг за нарушение срока оказания услуг. Таким образом, в договорах, предусмотрена односторонняя ответственность заказчика услуг, что рассматривается как условие, ущемляющее права потребителей.

Доля договоров с условиями, ущемляющими права потребителей в общем числе анализируемых договоров составляет – 68 %. Из них:

- содержат условия, предусматривающие одностороннюю ответственность заказчика – 9договоров (27,5 %);

- не содержат условия о сроках оказания исполнителем услуг – 8 договоров (24%);

- содержат условия о подсудности споров, ущемляющих права потребителей – 7 договоров (21%).

Существуют риски, связанные с полнотой исполнения риэлтерскими агентствами услуг. Так, например, в договоре должны быть предусмотрены:

- обязанность проведения проверки агентством у арендодателя/продавца правовых документов на предполагаемый объект аренды/продажи, проверка дееспособности продавцов недвижимости;

- обязанность проведения проверки правоустанавливающих документов, устава и свидетельства о регистрации, разрешение на строительство в случае заключения договора о долевом строительстве или договора уступки права требования на объект не введенный в эксплуатацию;

- осуществление проверки отсутствия обстоятельств, обременяющих права собственности владельца объекта;

- принятие соответствующие мер по определению круга лиц, обладающих правами на объект (собственники, залогодержатели и другие лица), а также круга лиц, возникновение прав которых на объект носит вероятностный характер;

- осуществление проверки данных о составе зарегистрированных лиц в выбранном Заказчиком объекте, выселенных членов семьи, а так же лиц временно снятых с регистрационного учета (армия, места лишения свободы, и т.д.) имеющих право на жилье;

- проверять факт нахождения собственников объекта на диспансерном учете в наркологическом кабинете и наблюдении у врача психиатра.

- обеспечение рекламы объекта, обеспечение сохранности документов и сведений, касающихся договора, осуществлению юридически правильного оформления документов, организация заключения предварительного договора купли-продажи и основного договора купли-продажи, оказание содействия во взаиморасчетах между заказчиком и покупателем

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА, УЩЕМЛЯЮЩИЕ ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Все указанные документы должны быть предоставлены риэлтерскими агентствами, во избежание признания сделки недействительной в судебном порядке. Отсутствие указанных условий в договоре на оказание риэлтерских услуг ущемляют права потребителя.

В договоре, в зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств.

3. Оказание риэлтерских услуг по поиску потенциального покупателя, арендатора или подбор подходящего помещения для найма, купли-продажи предполагает оказание сопутствующих услуг, например подготовку гражданско-правовых договоров (купли-продажи, аренды, найма жилого помещения и т.д.) и других необходимых для сделки документов; проверку на соответствие действующему законодательству представленных продавцом и (или) покупателем документов; консультации по правовым вопросам. Некоторые исполнители не включают в стоимость услуг и не прописывают в обязанностях исполнителя весь перечень необходимых для заказчика услуг, на которые он вправе рассчитывать при заключении договора, тем самым вводя его в заблуждение о реальной стоимости всего спектра услуг по найму, купли-продажи, аренде недвижимости.

Так, указанные риски присутствуют в 14 представленных договорах (39%), которые не содержат условий, обязывающих исполнителей консультировать заказчика по правовым вопросам, содействовать документальному оформлению сделки, в том числе не предусматриваются:

- юридические консультации, в 4 - х договорах (11,5%) ;

- подготовка гражданско-правовых договоров, в 7-ми договорах (20,5%);

- сбор необходимого для сделки пакета документа, в 2-х договорах (6 %);

- государственная регистрация права в Управлении Федеральной регистрационной службы, в 12-ти договорах (35%).

Указанные обстоятельства, скорее всего, повлекут дополнительные расходы заказчика.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ ЗАКАЗЧИКА

Исполнители обладают преимуществом перед потребителями, поскольку в момент обращения и заключения договора специалисты риэлтерских агентств осуществляют его подготовку, в той редакции, которая отвечает требованиям риэлторов. Обстоятельства заключения таких договоров, не всегда дают возможность потребителю исключить условия, противоречащие законодательству.

Заказчику необходимо обращать особое внимание на предмет заключаемого договора и объем прав и обязанностей исполнителя, т.е., что именно в рамках заключаемого договора обязан совершить исполнитель.

Согласно действующему законодательству, договор - это не только письменное, но также и устное соглашение сторон (в данном случае потребителя и исполнителя) о цене, качестве и других условиях. Этим обстоятельством нередко злоупотребляют недобросовестные исполнители для того, чтобы, пользуясь зависимым положением потребителя, навязать ему ненужные товары или незаконные условия договора.

Потребителю необходимо помнить, что согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные платные работы, услуги. Потребитель вправе отказаться от их оплаты, а если они оплачены, потребовать от исполнителя возврата уплаченных за такие работы (услуги) сумм.

В данной норме речь идет об услугах (работах), которые не являются предметом договора и стоимость которых включена в его цену (например, подготовка договора, если предметом договора является только услуга по поиску объекта недвижимости).

4.В ряде случаев риэлтерские агентства закрепляют в договорах условие о рассмотрении споров в суде по месту нахождения агентства, что может значительно затруднить и даже сделать невозможным судебный порядок защиты прав и законных интересов клиентом, например, в случае если агентство недвижимости зарегистрировано в другом городе.

В нарушении п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» ограничиваются права потребителей на выбор подсудности спора – в 8 договорах, что составляет 24%, в том числе в виде наличия условия о рассмотрении спора по месту нахождения риэлтерского агентства.

Отсутствуют условия о подсудности споров в 11 договорах (30%). Общий порядок рассмотрения споров, в соответствии с действующим законодательством предусмотрен в 15 договорах (17%).

УСЛОВИЯ ДОГОВОРОВ О ПОДСУДНОСТИ СПОРОВ

5.Особое внимание следует обратить на штрафные санкции, предусмотренные договорами на оказание риэлтерских услуг. Риэлтерские агентства устанавливают штрафные санкции в виде неустойки (пени) размер которой колеблется от 0,1% до 5% за каждый день просрочки, в некоторых случаях она достигает трехкратного размера вознаграждения предусмотренного договором.

Пунктом 5 ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей», предусмотрена ответственность Исполнителя, в случае нарушения установленных сроков оказании услуги или назначенных новых сроков, исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена оказании услуги договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Таким образом, указанной нормой закона законодатель устанавливает запрет уменьшение размера неустойки (пени), которую исполнитель обязан выплатить за нарушение сроков производства работ (оказания услуг), но допускает её увеличение.

Отсутствует условие об ответственности исполнителя, в 14 договорах (45%).

Ответственность заказчика за нарушение условий договора, предусмотрена в 12 договорах (34%).

Размер неустойки не соответствует установленному законом, в 17 договорах (50%).

При этом в некоторых договорах штрафные санкции начисляются не только за просрочку исполнения обязательств по договору, но и за не предоставление документов, предусмотренных договором на оказание риэлтерских услуг.

Практически во всех представленных договорах риэлтерские агентства предусматривают ответственность Заказчика услуг, за разглашение конфиденциальной информации полученной от исполнителя, третьим лицам. Данные условия договора ущемляют права потребителей, поскольку риэлтерскими агентствами допускается вольная, не отвечающая законодательству трактовка понятия конфиденциальной информации. Информация, которую предоставляют риэлтерские агентства, не может признаваться конфиденциальной в силу того, что она изначально известна третьим лицам – продавцам объектов недвижимости.

Кроме того, следует учитывать, что информация, которую предоставляют риэлтерские агентства, не представляет собой конфиденциальную информацию в силу того, что она изначально известна третьим лицам, поскольку продавцы/ покупателя могут информировать третьих лиц о продаже не только путем обращения в риэлтерские агентства, но и иными способами (газетные издания, интернет сеть, ТВ, и т.д.)

ДОГОВОРНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ИСПОЛНИТЕЛЯ

6.Расторжение договора на оказание риэлтерских услуг может происходить, как в одностороннем порядке, так и при обоюдном согласии сторон.

Однако следует учитывать, что в силу ст. 32 ФЗ «О защите прав потребителей», ст. 782 ГК РФ потребитель вправе отказаться от исполнения договора на оказание услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В некоторых представленных договорах на оказание риэлтерских услуг, риэлтерские агентства допускают прекращение договора или изменение его условий исключительно по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, такая формулировка не нарушает, права потребителей и соответствует норме закона. К таким компаниям относятся:

- АН ООО «Женева»;

- АН ООО «Фирма «ТЕРРА»;

- ООО «АдамС»;

- ИП Проскурина С.С. (АН «ТИТУЛ»);

- ИП Золотова М.А

Зачастую в договорах вообще отсутствуют условия о досрочном расторжении либо отказе потребителя от исполнения договора.

- ООО «АНКОР-Недвижимость»;

- ИП Комогорова Т.П. (АН Альтаир);

- ООО «Строительное агентство недвижимости «Дон-Спарк».

Отсутствие в договоре условия о его досрочном расторжении не нарушает права потребителей, поскольку в таком случае к данным правоотношениям будет применяться действующего законодательства.

В ряде договоров имеется условие, которое ставит расторжение договора в зависимость от существенных нарушений условий договора - 3 договора (8%), что нарушает права потребителей.

Потребителю необходимо обратить внимание на тот, факт, что указанные выше нормы закона носят императивный характер и не могут изменяться на основании договора, т.е. в случае, если исполнитель укажет в договоре условие, согласно которому заказчик не может отказаться от исполнения договора, то данный пункт договора, в силу ст. ст. 166, 167 ГК РФ, будет являться ничтожным и не подлежащим применению.

7. Обязательные требования информирования заказчика услуг установлены ст. 10 ФЗ «О защите прав потребителей». Недостаточность или недостоверность информации об оказываемых услугах и исполнителе услуг установлены в 26 договорах (76%):

- не указано наименование и юридический адрес исполнителя – 6 договоров (18%);

- нет перечня услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, с обозначением их вида и согласованного объема работ – 5 договоров (16%);

- не приводятся условия о размере вознаграждения – 4 договора (12,5%);

- нет условий сдачи-приемки выполненных работ, т.е. чётко не определены условия, при которых договор считается исполненным – 11 договоров (29%).

На момент заключения договора на оказание риэлтерских услуг, необходимо требовать предоставления всех документов, содержащих сведения об исполнителе услуг (риэлтерской компании), а именно: фирменное наименование, место нахождения, режим работы. Так, например некоторые компании и индивидуальные предприниматели используя фирменное наименование (бренд) не указывают реальное наименование, под которым компания зарегистрирована в регистрирующем органе (ИФНС).

Необходимо требовать от исполнителя, до подписания договора на оказание услуг, информацию об оказываемых услугах (перечень услуг, вид услуг, стоимость услуг, ответственность сторон). При этом следует обратить внимание, что указанная информация должна быть четко и полно прописана в договоре, с указанием конкретных видов услуг, обязанность оказания которых возлагается на риелтора, а также пределы полномочий риелтора в представлении интересов заказчика в его отношениях с третьими лицами.

Очень часто риелторы не раскрывают в договоре перечень оказываемых услуг. Многие риэлтерские агентства, заключая договор с потребителями услуг на оказание риэлтерских услуг, вуалируют его и представляют в виде агентского договора, договора поручения, договора информационно-абонентского обслуживания, договора на оказание консультативных и маркетинговых услуг, тем самым уходя, в дальнейшем, от возможной ответственности:

- ООО «Строительное агентство недвижимости «Дон-Спарк»;

- «Дон-Спарк»;

- АН «Адамс» (2 договора);

- ИП Чернов Г.А.

Агентский договор характеризуется как длящийся. Агент обязуется совершать, а не совершить для принципала какие-либо действия, поскольку, агентский договор заключается не для совершения агентом какой-либо одной конкретной сделки, а для целей сопровождения, в данном случае - поиска объекта недвижимости (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.02.2007 по делу № А74-2139/06-Ф02-507/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.06.2003 № Ф04/2645-668/А46-2003, ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2003 по делу№ А42-3904/03-25).

НЕДОСТАТОЧНОСТЬ ИЛИ НЕДОСТОВЕРНОСТЬ

ИНФОРМАЦИИ ОБ УСЛУГАХ

ВЫВОДЫ:

В результате проведения независимой правовой оценки 33 договоров на оказание риэлтерских услуг на территории Ростовской области, установлены следующие нарушения требований законодательства:

1. Не отвечает требованиям статей 779,781,971,972 ГК РФ по отсутствию обязательных условий договора – 34 % договоров, в том условие числе отсутствует условие о размере вознаграждения в 12,5%, не определён предмет договора в 21,5%.

2. В нарушение ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» присутствие условий, ущемляющих права потребителей, выявлены в – 68% договоров, из них:

- по наличию условий, предусматривающих одностороннюю ответственность заказчика - 24%;

- без обязательных условий о сроках оказания исполнителем услуг - 16%;

- содержащих условия о подсудности споров, ущемляющие права потребителей - 19%

3. Из представленных договоров не содержат условий обязывающих исполнителя консультировать заказчика по правовым вопросам, содействовать документальному оформлению сделки, подготавливать гражданско-правовые договоры по сделки, что влечет дополнительные расходы потребителя – 39% , из них:

- юридические консультации - 11,5%;

- подготовка гражданско-правовых договоров - 20,5%;

- сбор необходимого для сделки пакета документа - 6 %;

- государственная регистрация права в Управлении Федеральной регистрационной службы - 35%.

4. В нарушении п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» ограничиваются права потребителей на выбор подсудности спора в – 24% договоров, в том числе в виде наличия условия о рассмотрении спора по месту нахождения риэлтерского агентства.

5. Размер неустойки не соответствует установленному ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей» - 50% договоров.

6. Имеется условие, которое ставит расторжение договора в зависимость от существенных нарушений условий договора - 8%, что нарушает права потребителей.

7. В нарушение ст. 10 ФЗ «О защите прав потребителей» не предоставляется достаточная и достоверная информация об оказываемых услугах и исполнителе 27 %, из них

- по цене в рублях и условиях оказания услуг – 12,5%;

- не указаны адрес (место нахождения), фирменное наименование исполнителя – 18%;

- не согласованы условия сдачи-приёмки – без информации о правилах оказания услуг – 29%;

- отсутствует точный перечень оказываемых услуг – 16%.

Источник: zppdon.ru